नारायण ढुंगाना, काठमाडौँ । अर्थतन्त्रका आन्तरिक तथा बाह्य सूचकहरु सकारात्मक देखिएको भए पनि अझै व्यावसायिक वातावरण निर्माण हुन भने सकिरहेको छैन । समग्र अर्थतन्त्रको असर घरजग्गा कारोबारमा पनि उत्तिकै देखिएको छ । केही सुधारका सकेङ्तहरु देखिए पनि घरजग्गामा आशातित उपलब्धि हासिल हुन सकिरहेको छैन ।
भूमि व्यवस्था तथा अभिलेख विभागको तथ्याङ्कले सूचकहरु सकारात्मक हुँदाहुँदै पनि घरजग्गा कारोबार पहिलेकै अवस्थामा आउन नसकेको देखाउँछ । स्वयं व्यवसायीहरु पनि कारोबार माथि उठ्न नसकेको दाबी गर्छन् ।
झण्डै साँढे तीन खर्ब कूल पुँजी रहेको रियलस्टेटको बैंक तथा वित्तीय संस्थाको कुल ऋणको साँढे दुई खर्ब भनेकोे कुल ऋणको चार प्रतिशत जति हुन आउँछ ।
आवास ऋणको हकमा साँढे छ प्रतिशत जति छ । कम्पनी रजिष्ट्रारको कार्यालयमा भने १८ हजार दर्ता भएका देखिएको छ । अर्थतन्त्रको यति ठूलो हिस्सा बोकेर पनि अहिले कारोबारको ग्राफ सुस्त छ ।
गएको एक वर्षको तथ्याङ्क हेर्ने हो भने केही प्रतिशत बढेको तर त्यो अत्यन्त न्यून हो । लिखत पारित आशातित नभएको विभागकै दाबी छ । विसं २०७९ र २०८० साउन–वैशाख १५ सम्मको तथ्याङ्कलाई विश्लेषण गर्ने हो भने कारोबार केही बढेको देखिए पनि सन्तोषजनक छैन । प्राप्त विवरणअनुसार २०७९ साउनदेखि वैशाख १५ सम्म नौ लाख ४९ हजार आठ वटा लिखत पारित (जग्गा कारोबार) भएका छन् । त्यसबाट २८ अर्ब ९८ करोड ४ लाख बढी राजस्व संकलन भएको छ ।
विसं २०८० साउनदेखि वैशाख १५ सम्मको तथ्याङ्कमा भने ११ लाख ३९ हजार ११४ घरजग्गा कारोबार भएको छ । त्यसबाट राजस्व ३४ अर्ब सात करोड ९७ लाख राजस्व सङ्कलन भएको छ । यसलाई जग्गा व्यवसायी महासङ्घ र स्वयं विभाग पनि कारोबार बढेको भन्न नमिल्ने बताउँछ ।
भूमि व्यवस्था तथा अभिलेख विभागका प्रवक्ता एवं निर्देशक वेदप्रसाद अर्याल भन्छन्,“केही बढेको हो तर जसरी कारोबार हुनुपर्ने हो त्यो देखिएको छैन ।” उनका अनुसार यो बीचमा कित्ताकाट नै रोकिएको थियो । जग्गा वर्गीकरणको विषय पनि थियो ।
पछिल्लो समयमा सहकारीको समस्या थपिएपछि सहकारीमा जनताका धेरै पैसाहरु फसेको छ । सहकारी सञ्चालक वा सहकारीका नाममा रहेका घरजग्गा कारोबार हुन सकेन । नागरिकका पैसा पनि सहकारीमा डुबेपछि उनीहरुले पनि लगानी गर्न नसक्दा घरजग्गा कारोबारमा नराम्रो प्रभाव पारेको अर्यालको विश्लेषण छ ।
भूउपयोग नियमावली संशोधन भएर आएपछि र केही आर्थिक सूचकहरु सकारात्मक भएको तथा राष्ट्र बैंकले पनि घरजग्गा कारोबारमा खुकुलो नीति ल्याएपछि भने केही सकारात्मक देखिएको अर्याल बताउँछन् । उनले विगतका वर्षहरुमा ६८ अर्ब माथि राजस्व सङ्कलन भएकाले चलायमान हुन त्यो भन्दा माथि जानुपर्छ तर अहिलेसम्मको स्थिति हेर्दा आधा मात्रै राजस्व सङ्कलन भइरहेको छ ।
सरकारले पीडा नसुनेको गुनासो
घरजग्गामा सुस्तता हुनु भनेको यसको कारोबारमा मात्रै असर गर्दैन समग्र अर्थतन्त्र चल्नका लागि पनि असर गर्ने व्यवसायीहरु बताउँछन् । हुन त घरजग्गा कारोबार अनुत्पादक क्षेत्र भए पनि यसले समग्र अर्थतन्त्रको व्यावसायिक वातावरण निर्धारण गर्छ । यसतर्फ सरकारको ध्यान अझै नपुगेको नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष भेषराज लोहनी बताउँछन् ।
“मुख्य कुरा मानिसमा विश्वासनियता नै गुमेको अवस्था छ, बाह्य सूचकहरु सकारात्मक भए पनि, ब्याजदर घट्दो क्रममा भए पनि गतिविधि सुस्त भयो । देशको र विश्वव्यापी आर्थिक मन्दीको प्रभाव घर जग्गामा पनि पर्यो”, अध्यक्ष लोहनीले भने, “यस्तो परिस्थितिमा सरकार र राष्ट्र बैंकले अलिकति खुकुलो नीति अवलम्बन गर्नुपर्ने थियो ।” उनका अनुसार कर्जा आम्दानी अनुपात आवास ऋणको होम लोनको हकमा बढाउनुपर्ने र ऋणको अनुपात पनि बढाउन सकेको भए घरजग्गा र आवास ऋणमा पनि कर्जा जान्छ र कारोबार बढाउनसक्ने परिस्थिति बन्नेछ ।
अहिले आवास ऋण हकमा आम्दानी अनुपात ५० लाखसम्मको हकमा ६० प्रतिशत र त्यसभन्दा माथि दुई करोडको हकमा ५० प्रतिशत हुने व्यवस्था छ । व्यवसायीका अनुसार जग्गाको मूल्याङ्कनको हकमा पनि दुई वटा व्यवस्था छ । ऋणको अनुपात रियलस्टेटको हकमा ५० प्रतिशत र आवासीय परियोजनाको हकमा ६० प्रतिशत छ । त्यो भने तापनि प्राकृतिक रुपमा बजार मूल्य एक तिहाइभन्दा नहुने भएकाले त्यसले चलायमान गराउनै नसक्ने व्यवसायीको दाबी छ ।
नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासङ्घले सरकारसँग कर्जा आम्दानी अनुपातको हकमा कम्तिमा ८० प्रतिशत र लोनको मूल्य अनुपातको हकमा न्यूनतम् ७० प्रतिशत हुनुपर्छ भन्ने माग गर्दै आएको छ । यसअघि २०६६ सालतिर यो ८० प्रतिशत नै थियो । त्यसपछि विस्तारै घटाउँदै कोरोनाको बन्दाबन्दीपछिको अवस्थामा ४० प्रतिशतसम्म झारिएको थियो । पछिल्लो छ महिनादेखि भने १० प्रतिशत बढाएर ५० प्रतिशतमा पुर्याइएको छ । त्यसले खासै घरजग्गा कारोबार चल्नै नसक्ने व्यवसायी दाबी गर्छन् ।
उनले आम्दानीको स्रोत भएको मान्छे यकिन गरेपछि उसले ऋण तिर्दैन भन्ने नहुने भएकाले उसले अरु समस्या भए पनि घरको लिलामको सूचना आउन नदिने दाबी गरे । “हामीले यो कुराहरु सरकार र राष्ट्र बैंकलाई भनिरहेकै छौँ, निर्णय गर्ने निर्णयकर्ताले नगरेपछि के लाग्छ र”, लोहनीले थपे ।
अर्का घरजग्ग्गा कारोबार साना व्यवसायी कृष्ण शर्मा पैसा जति जग्गामा फसेको र मानिसहरु किन्न सक्ने अवस्थामा पनि नरहेकाले कारोबार अघि बढ्न नसकेको बताउँछन् । उनले अहिलेको अवस्थामा बैंकबाट ऋण लिएर बारोबार गर्नसक्ने स्थिति पनि नभएको बताए । ऋण दिने अनुपात र जग्गाको मूल्याङ्कन कम हुँदा ठूलो समस्या परिरहेको उनले बताए ।
कुन आर्थिक वर्षमा कति कारोबार ?
गएको दुई वर्षको तथ्याङ्क विश्लेषण गर्दा अघिल्लो वर्षभन्दा एक लाख ९० हजार १०६ बढी घरजग्गा कारोबार भएको छ । त्यसबाट पाँच अर्ब १० करोड जति मात्रै राजस्व वृद्धि भएको देखिएको छ । प्राप्त विवरणअनुसार २०७९ साउनदेखि वैशाख १५ सम्म नौ लाख ४९ हजार आठ वटा लिखत पारित भएका छन् । त्यसबाट रु २८ अर्ब ९८ करोड ४ लाख बढी राजस्व सङ्कलन भएको छ ।
विसं २०८० साउनदेखि वैशाख १५ गतेसम्मको तथ्याङ्कमा भने ११ लाख ३९ हजार ११४ घरजग्गा कारोबार भएको छ । त्यसबाट राजस्व रु ३४ अर्ब सात करोड ९७ लाख राजस्व सङ्कलन भएको छ । यो भनेको सामान्य वृद्धि हो । उत्साहजनक वृद्धि भन्न मिल्दैन । जबकी आव २०७८÷७९ मा रु १८ लाख १४ हजार सात सय ३९ घरजग्गा कारोबार हुँदा रु ६८ अर्ब १८ करोड ५९ लाख राजस्व सङ्कलन भएको थियो ।
गएको चार आवको कारबार स्थिति
लिखत पारितका हिसाबले हेर्दा आव २०७६/७७ मा १२ लाख १२ हजार २३० घरजग्गा लिखत पारित हुँदा २६ अर्ब ३७ करोड ६८ लाख राजस्व सङ्कलन भएको थियो । आव २०७७/७८ मा १७ लाख २८ हजार १४० घरजग्गा कारोबार हुँदा ५३ अर्ब सात करोड १५ लाख राजस्व सङ्कलन भएको थियो ।
आव २०७८/७९ मा सबैभन्दा बढी घरजग्गा कारोबार भएको छ । उक्त वर्ष १८ लाख १४ हजार ७३९ घरजग्गा कारोबार भएको छ । त्यस कारोबोबारबाट रु ६८ अर्ब १८ करोड ५९ लाख राजस्व सङ्कलन भएको छ । आव २०७९/८० मा झण्डै २६ प्रतिशतले घटेर १३ लाख ३६ हजार छ सय ३३ घरजग्गा कारोबार भएको छ । त्यसबाट ३७ अर्ब ७५ करोड ८८ लाख राजस्व सङ्कलन भएको छ ।
नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासङ्घका सल्लाहकार ओमराज भण्डारीका अनुसार कारोबारको स्थिति र देश विदेशको अभ्यास अनुभव आदानप्रदान तथा समस्याका विषयमा काठमाडौँमा सम्मेलन गर्न लागिएको छ । दुई दिने सम्मेलनमा नेपालका नीति निर्मातादेखि सबै क्षेत्रलाई झकझक्याउने उनले बताए ।